İmar hukuku, yerleşim alanlarının planlanması, düzenlenmesi ve yapılaşmasının hukuk kurallarına uygun şekilde gerçekleştirilmesini hedefleyen bir hukuk dalıdır. Bu kapsamda imar hukukunun en önemli amaçlarından biri kaçak yapılaşmayı önleyerek yaşam alanlarında bir düzen ve intizamın olmasını sağlamaktır. Bu yazımızda kaçak yapılaşma konusuna değineceğiz. Bazı durumlarda kaçak yapı kararına karşı da başvurulabilecek haklar mevcuttur. Bursa Avukat ve Bursa İmar Hukuku Avukatı olarak genel anlamda İmar Hukukunun konusuna giren tüm alanlarda, özel anlamda ise imar planı değişikliğine karşı iptal davası konusunda uzman İmar Hukuku Avukatı kadrosu ile Türker Hukuk Bürosu olarak yanınızdayız.
Kaçak Yapı Nedir?
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 20. Maddesine göre bir yapı ancak, kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde veya kuruluş veya kişilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleri ile, imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir.
Kaçak yapı ise, yapı ruhsatı alınmadan veya alınan ruhsata aykırı olarak inşa edilen yapıları ifade eder. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılan yapılar kaçak yapı olarak kabul edilir. Dolayısı ile ilgili idareden (belediye veya il özel idaresi) gerekli yapı ruhsatı alınmadan başlanan inşaatlar ile alınan yapı ruhsatına ve eklerine uygun olmayan şekilde yapılan veya ruhsatta belirtilen sınırlamaları aşan yapılar kaçak yapı sınıfına girmektedir.
Kaçak Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
Bir yapının kaçak yapı olup olmadığı genellikle yapılan ihbarlar sonrasında tespit edilir. Kaçak yapıların tespiti için vatandaşlar, belediyelere veya il özel idarelerine ihbarda bulunabilirler. Belediyeler, İmar Kanunu’nun 32. maddesi gereği kaçak yapıları yıkmak ve önlemekle yükümlüdür. Bu şekilde bir ihbarı alan ekipler ihbarın yapıldığı adrese giderek gerekli incelemelerini yaparlar ve eğer ihbar edilen yapı İmar Kanunu’na aykırı ise gerekli yasal işlemleri başlatırlar. Bu kapsamda yapım işinin durdurulması ve yıkım konusu gündeme gelebilir.
Yapı Tatil Tutanağı Nedir?
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre, ruhsatsız veya ruhsata aykırı kaçak yapı yapıldığı tespit edildiğinde, ilk olarak inşaatın o andaki durumu tespit edilerek inşaat mühürlenir. Bu esnada tutulan tutanağın ismi Yapı Tatil Tutanağıdır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4. maddesinde ise yapı tatil tutanağı şu şekilde tanımlanmıştır: “Yapı tatil tutanağı: Herhangi bir şekilde ruhsat alınmadan yapıya başlanılarak kaçak inşaat yapıldığı ya da ruhsatlı yapılarda ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı tespit edildiği takdirde, ilgili idaresince yetkilendirilmiş teknik elemanlarca, yapının o andaki durumu ile birlikte aykırılıkları resim, kroki ve yazı ile belirtilen ve inşai faaliyete devam edilemeyeceğini gösteren onaylı belgeyi ifade eder.”
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesinde, kaçak yapının mühürlenerek inşaatın durdurulmasından itibaren en çok bir aylık sürenin sonunda, ruhsat alınmayan veya ruhsata aykırılığı giderilmeyen yapılara ilişkin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca yıkım kararı alınabileceği düzenlenmiştir.
Yapı Tatil Tutanağına Karşı Dava Açma Hakkı
Yapı tatil tutanağı da neticede bir idari işlemdir. Bu nedenle idari işlemin iptali istemi ile İdare Mahkemesinde dava açılması mümkündür. Bu davada şartlarının olması halinde yürütmenin durdurulması talebinde de bulunulabilir. Yapı tatil tutanağının iptali istemiyle açılacak davalarda görevli ve yetkili Mahkeme, yapının bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesidir. Yapının bulunduğu ilde İdare Mahkemesi yoksa, o ilin bağlı olduğu İdare Mahkemesinde dava açılabilir.
Kaçak Yapı Hakkında Yıkım Kararı
Kaçak yapılar için yıkım kararı, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca belirli bir süreç izlenerek alınır. Bu süreç şu adımları içerir:
1- Tespit ve Yapı Tatil Tutanağı Düzenlenmesi: İlgili idare (belediye veya il özel idaresi) tarafından yapılan denetimler veya vatandaşların şikayetleri sonucunda, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar tespit edilir. Tespit edilen yapıya ilişkin olarak yukarıda açıklandığı üzere Yapı Tatil Tutanağı düzenlenir ve yapı mühürlenerek inşaat durdurulur. Bu tutanakta, yapının imar mevzuatına aykırılığı belirtilir.
2- Tebligat ve Süre Verilmesi: 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesinde; “…yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılacağı…” hüküm altına alınmıştır. Kanunda, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan kaçak yapıların tespitine ilişkin yapı tatil tutanağının yapıya asılmış olması anılan aykırılıkların yapı sahibine tebliği için yeterli görülmüştür. Ayrıca madde hükmüne göre tutanağın muhtara bırakılması söz konusu aykırılığın ilgilisine tebliği açısından bir zorunluluk taşımamaktadır. Yapı tatil tutanağı ile birlikte yapı sahibine ruhsata aykırılığın giderilmesi için en çok 30 günlük süre verilir. Yapı sahibine ruhsat alması veya ruhsata aykırılığı gidermesi için verilmesi öngörülen bir aylık süre üst sınırdır. Yapı tatil tutanağıyla veya ayrı bir işlemle daha az bir süre verilmesi mümkündür. Eğer yapı sahibi belirtilen süre içinde aykırılığı gidermezse, idare tarafından yıkım kararı alınır. Yapı tatil tutanağında veya ayrıca bir işlemle, yapı sahibine ruhsat alması veya ruhsata aykırılığı gidermesi için herhangi bir süre verilmemişse, yapı tatil tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren bir aylık süre verildiği kabul edilmektedir. Bu süre dolmadan alınan yıkım kararı hukuka aykırı olacaktır.
3- Yıkım Kararının Alınması: Belirlenen süre sonunda aykırılığın devam etmesi durumunda, belediye encümeni veya il özel idaresi encümeni tarafından yıkım kararı verilir. Bu karar, yapı sahibine tebliğ edilir ve yapının yıkımı gerçekleştirilir. Yıkım masrafları yapı sahibinden tahsil edilir.
Yıkım Kararına Karşı İtiraz ve İptal Davası:
Kaçak yapı nedeniyle alınan yıkım kararlarına karşı başvurulabilecek hukuki yollar şunlardır:
1- İdareye Başvuru (İdari İtiraz): Yıkım kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde, İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 11. maddesi uyarınca, kararı veren idareye başvurarak kararın geri alınması talep edilebilir. İdare, başvuruya 30 gün içinde yanıt vermezse, talep zımnen reddedilmiş sayılır. Bu durumda, dava açma süresi kaldığı yerden devam eder. Ancak itiraz niteliğinde olan bu başvurunun yapılma zorunluluğu yoktur. Doğrudan aşağıdaki gibi dava da açılabilir.
2- İdari Yargıda İptal Davası: Yıkım kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde, idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Bu davada, yıkım kararının hukuka aykırı olduğu ve iptal edilmesi gerektiği ileri sürülmelidir. Dava açılırken, yürütmenin durdurulması talebinde bulunularak, yargılama süresince yıkımın ertelenmesi istenebilir.
3- Yürütmenin Durdurulması Talebi: İptal davası açılırken, mahkemeden yıkım işleminin dava sonuçlanana kadar durdurulmasını talep edilebilir. Mahkeme, yürütmenin durdurulması talebini değerlendirirken, işlemin açıkça hukuka aykırı olup olmadığını ve telafisi güç veya imkânsız zararların doğup doğmayacağını inceler.
Kaçak yapılarla ilgili yıkım kararları, mülkiyet hakkını doğrudan etkilediğinden, hukuki süreçlerin dikkatle takip edilmesi ve gerektiğinde uzman bir hukukçudan destek alınması önemlidir. Bu bağlamda Bursa Avukat ve Bursa İmar Avukatı olarak İmar Hukukunun alanına giren tüm konularda uzman İmar Hukuku Avukatı kadromuz ile Türker Hukuk Bürosu olarak hukuki destek ve danışmanlık hizmeti vermekteyiz.
Kaçak yapı kararına karşı başvurulabilecek hukuki yollarla ilgili sorularınızı Bursa Avukat ve Bursa İmar Hukuku Avukatı olarak Türker Hukuk Bürosu’na sorabilirsiniz.
