Kentsel Dönüşüm işleminin en önemli aşamalarında birisi şüphesiz müteahhit firma ile anlaşılması ve buna dair sözleşmenin düzenlenmesidir. Zira sürecin ilerleyen aşamalarında çıkması muhtemel sorunların çözümü bu sözleşmede saklıdır. Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinin her aşamasında olduğu gibi, özellikle müteaahhit firma ile yapılacak anlaşma sırasında konunun uzmanı bir hukukçudan destek alınması ilgililerin menfaatinedir. Bursa Avukat ve Bursa Kentsel Dönüşüm Hukuku Avukatı olarak genel anlamda Kentsel Dönüşüm Hukukunun konusuna giren tüm alanlarda, özel anlamda ise müteahhit ile yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili konularda uzman Kentsel Dönüşüm Hukuku Avukatı kadrosu ile Türker Hukuk Bürosu olarak yanınızdayız.
Riskli Yapının Tespiti Sonrasında Yapılacak İşlemler
Kentsel dönüşüm sürecinde bir yapının “riskli yapı” olarak tespit edilmesi ile aslında dönüşüm süreci başlamış olmaktadır. Artık bu aşamadan sonra maliklerin yapılarının akıbeti hakkında bir karar vermeleri gerekecektir. Bu riskin ortadan kaldırılması için yapının güçlendirilmesi, yıkılması ve yeniden yapılması gibi birden fazla yol söz konusu olmaktadır. Bu yollardan hangisine başvurulacağı konusunda öncelikle malikler karar almalıdır. Maliklerin binanın yeniden inşa edilmesine karar vermeleri halinde, bu binayı kimin yapacağına da karar vermeleri gerekmektedir. Malikler binayı bizzat kendileri inşa etmeye karar verebilecekleri gibi binanın bir müteahhit tarafından yapılmasına da karar verebilirler. Bu kararın 2/3 çoğunlukla alınması gerekmektedir. Yeniden inşa işleminin bir mütehhit tarafından yapılmasına karar verilmesi üzerine ise seçilen müteahhit ile malikler arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen sözleşme yapılacaktır.
Müteahhit ile Yapılan Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Kentsel dönüşüm projelerinde, müteahhit ile arsa malikleri arasında imzalanan sözleşmelerin hukuki niteliği, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen karma sözleşmeler niteliğindedir. Bu sözleşmeler, genellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak adlandırılır ve aşağıdaki unsurları içerir:
- Eser Sözleşmesi (İstisna Akdi): Müteahhidin, arsa üzerinde inşaat yapma borcu, Türk Borçlar Kanunu’nun 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesi hükümlerine tabidir.
- Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi: Arsa sahibinin, inşa edilecek bağımsız bölümlerden belirli kısımlarını müteahhide devretme taahhüdü, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi niteliğindedir.
Bu tür sözleşmeler, hem arsa sahibinin arsa payını devretmesini içeren taşınmaz satışı niteliğini, hem de müteahhidin arsa üzerinde inşaat yapmayı üstlenmesini içeren eser sözleşmesi niteliğini taşır. Sözleşmenin geçerli olabilmesi için noter huzurunda resmi şekilde düzenlenmesi zorunludur. Aksi halde, taraflar arasında düzenlenen adi yazılı sözleşmelerin hak kazanma anlamında bağlayıcılıkları yoktur.
Malikler İle Müteahhit Arasında Çıkan Sorunlar
Kentsel Dönüşüm sürecinde müteahhit ile malikler arasında bir kısım sorunlar çıkabilmektedir. Bunlardan bazılar şu şekildedir:
- Sözleşmenin noterde resmi düzenleme şeklinde yapılmaması
- Sözleşmede yer alan teknik şartnamelerin tam olarak net olmaması
- Sözleşmede kararlaştırılan zamanda inşaatın bitirilip teslim edilmemesi
- Sözleşme devam ederken sonradan meydana gelen gelişmelerden dolayı ekstra para istenmesi
- Sözleşmede kararlaştırılan malzeme kalitesinde malzemenin kullanılmaması
- Sözleşmede kararlaştırılan metre kareden daha az alanda dairelerin yapılması
- Özen yükümlülüğüne aykırı bir şekilde kalitesiz işçilik sergülenmesi
- Sözleşmede kararlaştırılan kira desteğinin verilmemesi yada eksik verilmesi
- Ruhsat ve imar konularını ilgilendiren resmi işlemlerin yapılmaması
- İnşaat bitmesine rağmen tapuların verilmemesi
Kentsel dönüşüm sürecinde kat malikleri ve müteahhitler arasında yaşanan sıkıntılar, hukuki, teknik ve finansal açıdan önemli sorunlara yol açmaktadır. Tarafların hukuki danışmanlık hizmeti alması, teknik denetim ve kontrol mekanizmalarının işletilmesi, finansal planlamaların iyi yapılması, iletişimin açık ve şeffaf olması ve sözleşmelerin detaylı ve açık hazırlanması, yaşanan sorunların önüne geçilmesinde önemli rol oynamaktadır. Bu bağlamda Bursa Avukat ve Bursa Kentsel Dönüşüm Avukatı olarak Kentsel Dönüşüm Hukukunun alanına giren tüm konularda uzman Kentsel Dönüşüm Hukuku Avukatı kadromuz ile Türker Hukuk Bürosu olarak hukuki destek ve danışmanlık hizmeti vermekteyiz.
Kentsel dönüşümle ilgili sorularınızı Bursa Avukat ve Bursa Kentsel Dönüşüm Avukatı olarak Türker Hukuk Bürosu’na sorabilirsiniz.
