Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, gayrimenkul hukuku kapsamında uygulamada en sık görülen sözleşmelerden biridir. Bu sözleşmeler, özellikle son yıllarda konut ihtiyacının artmasından dolayı daha önemli hale gelmiştir. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile ilgili müstakil bir makale kaleme alarak bu konuyu sizler için aydınlatmak istedik. Bursa Avukat ve Bursa Gayrimenkul Avukatı olarak genel anlamda Gayrimenkul ve İnşaat Hukukunun konusuna giren tüm alanlarda, özel anlamda ise inşaat sözleşmeleri konusunda uzman Gayrimenkul ve İnşaat Avukatı kadrosu ile Türker Hukuk Bürosu olarak yanınızdayız.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Çerçevesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de denilebilmektedir. Bu sözleşmeler kaynağını temel olarak Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve ilgili yargıtay kararlarından alır. Her ne kadar günlük hayatımızda oldukça fazla kullanılsa da bu sözleşmelerle ilgili hukuki düzenlemeler doğrudan bir kanunda yer almamaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi çifte tipli karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmelere, eser sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hükümleri kıyasen uygulanmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada bu kadar sık karşılaşılması nedeniyle yargı kararlarına konu olmuş ve toplumsal bir yer edinmiştir. Çok kısa bir tanım yapacak olursak, arsa sahibinin arsa payını devri borcu karşılığında müteahhidin inşaat yapmayı taahhüt ettiği sözleşmelere kat karşılığı inşaat sözleşmeleri denir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli
Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi resmi şekilde şartına tabidir. Yukarıda da ifade ettiğimiz gibi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taşınmaz satış ile ilgili sözleşmeler kıyasen uygulanmaktadır. Taşınmaz satışı sözleşmeleri TBK 237. Maddesi gereğince resmi şekilde düzenlenmelidir. Aksi halde sözleşme geçersiz olur. Noterlik Kanununun 60. Maddesi gereğince taşınmaz satışlarının noterde yapılacağı, aynı kanunun 89. Maddesinde ise noterde düzenleme şeklinde yapılacağı düzenlenmiştir. Dolayısı ile kat karşılığı inşaat sözleşmeleri noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Tarafların kendi aralarında yaptıkları sözleşmeler geçersizdir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Arsa Sahibinin Borçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin en temel borcu arsa payını müteahhide devretme borcudur. Bu borç aslında arsa sahibinin bedel ödeme yükümlülüğüdür. Yani, neticede arsa sahibi, işin sonunda müteahhitten daire veya daireler alacaktır. Bunun için normalde herkes gibi nakdi bir ödeme yapması gerekirken, bu sözleşme ile arsasının tamamını veya belirlenen bir kısmını müteahhide devreder. Böylece müteahhit te inşaatını yapabileceği bir alan bulmuş olur. İnşaatı tamamladıktan sonra arsanın eski sahibine anlaştıkları kadar daireyi verip kalan daireleri kendisi üçüncü kişilere satar ve ticaretini devam ettirir.
Yukarıda arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa payını müteahhide devretme borcundan bahsettik. Bu işlemde arsa sahibi, devredeceği arsa payını inşaata elverişli olarak devretmelidir. Örneğin arsa üzerinde eski bir yapı varsa ve bunun yıkılması gerekiyorsa aksi kararlaştırılmadığı sürece bu temizlik işlemi arsa sahibinin sorumluluğundadır. Arsa sahibi araziyi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi için yapı inşasına uygun hale getirmekle yükümlüdür.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Borçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin en temel borcu ise inşaatın belirlenen şartlara göre yapılması ve teslim edilmesidir. İnşaat bittiğinde müteahhit arsa sahibine sözleşmede kararlaştırıldığı kadar bağımsız bölümü devretmekle mükelleftir. Müteahhidin asıl borcu bir yapı meydana getirmekse de bu süreçte özenli davranma yükümlülüğü de vardır. Bu kapsamda kullanacağı malzemeleri sözleşmede belirlendiği şekli ile dükkatli ve özenli bir şekilde temin etmeli, kalitesiz malzeme kullanmamalıdır.
Müteahhidin inşaatı yapma ve özen borcundan sonra bir diğer borcu inşaatı bizzat kendisi yapma borcudur. İnşaatı bizzat kendisi yapma borcu, aksi kararlaştırılmadığı sürece genel kabuldür. Eğer sözleşmede bu konuda bir hüküm yoksa zaten aslolan müteahhidin inşaatı kendisinin yapmasıdır. Eğer sözleşmede buna dair hüküm varsa ve buna rağmen müteahhit inşaatı başkasına yaptırırsa, o zaman zaten sözleşmeye aykırı davranmış olur. Bu nedenle müteahhidin inşaatın biı kısmını veya tamamını başkasına yaptırmasının tek yolu sözleşmede bu durumun açıkça belirtilmiş olmasıdır.
Arsa sahibinin sözleşme yapma amacı bir inşaatın meydana getirildikten sonra onun teslimidir. Müteahhit inşaatı sözleşmede kararlaştırıldığı gibi zamanında ve ayıpsız olarak teslim etmelidir. Dolayısı ile hiçbir engel olmaksızın zilyetlik devredilmelidir. Arsa sahibinin fiili hâkimiyetine engel olabilecek inşaat malzemeleri ve araçlar çıkartılmalı, işçilerin tamamen uzaklaştırılmalı ve bağımsız bölümler kapı anahtarlarına kadar teslim edilmelidir.
Sonuç
Bu makalemizde kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmelerinin tanımı, şekil şartı ve tarafların borçları üzerinde durduk. Uygulamada, taraflar arasında yukarıda anlatılan borçların yerine getirilmesinde pek çok farklı sorunlar çıkabilmektedir. Bu konuda en fazla karşılaşılan sorun müteahhidin temerrüdüdür. Yani sözleşmede belirlenen zamanda müteahhit inşaatı bitirememekte ve bu nedenle temerrüde düşebilmektedir. Bu tarz durumlarda mağdur olmamak için sözleşmelerin şekil şartına uygun ve eksiksiz bir şekilde hazırlanması çok önemlidir. Bu bağlamda Bursa Avukat ve Bursa Gayrimenkul Avukatı olarak Gayrimenkul ve İnşaat Hukukunun alanına giren tüm konularda uzman Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku Avukatı kadromuz ile Türker Hukuk Bürosu olarak hukuki destek ve danışmanlık hizmeti vermekteyiz.
