İnşaat sektörü, ülkemiz ekonomisinin en önemli sektörlerinden birisidir. Zira inşaatla birlikte başka pek çok sektör de hareketlenmektedir. Ancak ekonomik anlamda ülkemizin lokomotifi olan inşaat sektörü aynı zamanda oldukça fazla hukuki sorunun da olduğu bir alandır. İnşaat sözleşmelerinin hazırlanmasından, işin yapılmasında yaşanan problemlere, zamanında projenin teslim edilmesinden ödemelerde yaşanan aksaklıklara kadar ve daha pek çok sıkıntılı durumlarla uygulamada sıklıkla karşılaşılmaktadır. Bu yazımızda günlük hayatta inşaat sözleşmeleri ile ilgili en fazla karşılaşılan hukuki sorunları ele alıp, bu sorunlara dair çözümler önereceğiz. Bursa Avukat ve Bursa Gayrimenkul Avukatı olarak genel anlamda Gayrimenkul ve İnşaat Hukukunun konusuna giren tüm alanlarda, özel anlamda ise inşaat sözleşmeleri konusunda uzman Gayrimenkul ve İnşaat Avukatı kadrosu ile Türker Hukuk Bürosu olarak yanınızdayız.
Sözleşmelerin Şekil Şartına Uygun Hazırlanmaması
İnşaat sözleşmelerinin uygulamada en sık görülen çeşitleri kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesidir. Her iki sözleşme de resmi şekilde yapılması gereken sözleşmelerdir. Ancak maalesef günlük hayatta alıcı ile satıcı inşaat şirketi arasında bu sözleşmelerin özel nitelikli evrak olarak düzenlediği görülmektedir. Bu nedenle sözleşmelerin şekil şartına uygun olarak düzenlenmemiş olmasından dolayı ortaya çıkan bağlayıcılık problemleri en fazla karşılaşılan sorundur.
Çözüm Yolu: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin hükümler barındırdığından dolayı noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Burada işin püf noktası, noter sözleşmesinin düzenlme şeklinde olmasıdır. Onaylama şeklindeki sözleşmeler yine geçersiz olacaktır.
Sözleşme Şartlarının Belirsizliği ve Eksik Düzenlenmesi
Birçok inşaat projesinde, sözleşme metinlerinde yer alan teknik şartnamelerin ve ödeme planlarının net olmaması, taraflar arasında yorum farklılıklarına ve uyuşmazlıklara neden olmaktadır. Özellikle, inşaatın kapsamı, teslim tarihleri ve cezai şartların eksik düzenlenmesi, sözleşmenin uygulanmasında belirsizlik yaratmaktadır.
Çözüm Yolu: İnşaatın kapsamı, teknik özellikleri, kullanılacak malzeme kalitesi, teslim tarihleri ve ödeme planlarının detaylı olarak sözleşmeye dahil edilmesi gerekmektedir.
Teslim Sürelerinde Gecikmeler
Projelerin zamanında teslim edilmemesi, inşaat sektöründe sık rastlanan bir sorundur. Müteahhit şirket tarafından belirlenen sürede işin tamamlanamaması, iş sahibinde maddi zarar yaratmakta ve gecikme tazminatı taleplerine yol açabilmektedir.
Çözüm Yolu: Gecikme durumunda uygulanacak cezai şartlar ile tazminat hesaplama yöntemlerinin açıkça belirtilmesi, tarafların hukuki risklerini azaltacaktır.
Sözleşme Devam Ederken Ekstra Ücret İstenmesi
İnşaatın yapımı devam ederken müteaahhit şirket tarafından gayrimenkulü alacak kişiden sözleşmede belirlenen ücretin dışında artan maliyetler nedeni ile ektsra ücret talep edildiği görülmektedir. Alıcı tarafın bu talebi kabul etmemesi üzerine iki taraf arasında sıkıntılar çıkabilmektedir.
Çözüm Yolu: Taraflar, ek maliyetlerin hangi durumlarda ve nasıl belgeleneceğini, ek ücretin hesaplama yöntemini, hangi ek giderlerin ödenecek olduğunu sözleşmeye eklemelidir. Ancak buna rağmen olağanüstü bazı durumlar olur ve sözleşmenin yapıldığı zamana göre şartlar yüz seksen derece değişirse müteahhit tarafın TBK’nın m. 480/2 hükmüne göre sözleşme bedelinin uyarlanmasını talep etme hakkı vardır. Ancak bunun için TBK’nun 480/2 maddesindeki koşulların bir arada olması gerekmektedir.
Kalitesiz İşçilik ve Malzeme Kullanımı
İnşaatın kalitesiz işçilikle ve standartlara uymayan malzemeler kullanılarak gerçekleştirilmesi, hem işin güvenliğini tehlikeye atmakta hem de ayıplı iş nedeniyle tazminat davalarına zemin hazırlamaktadır. Bu durumda, sözleşmede malzeme ve işçilik kalitesine ilişkin açık kriterler belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.
Çözüm Yolu: İnşaatın kapsamı, teknik özellikleri, kullanılacak malzeme kalitesi, teslim tarihleri ve ödeme planlarının detaylı olarak sözleşmeye dahil edilmesi gerekmektedir. Ayrıca İnşaat sürecinde belirli aşamalarla yapılacak denetimler, kalitesiz işçilik ve malzeme kullanımını erken aşamada tespit etme imkanı sağlar.
Ruhsat ve İmar Mevzuatına Uyum Sorunları
Gerekli izin ve ruhsatların eksik ya da usulsüz alınması, inşaat projesinin yasal statüsünü olumsuz etkilemekte, proje durdurma ve yıkım gibi ciddi yaptırımlara neden olabilmektedir. İmar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde, tüm izin süreçlerinin titizlikle yürütülmesi gerekmektedir.
Çözüm Yolu: Projeye başlamadan önce gerekli tüm imar ve inşaat ruhsatlarının eksiksiz alınması sağlanmalı; arsa sahibi veya alıcı ile müteahhit arasındaki yükümlülüklerin sözleşmede netleştirilmesi gerekmektedir.
Uyuşmazlıkların Çözümünde Yargı ve Alternatif Yöntemler
Sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde, uzun ve maliyetli mahkeme süreçleri sıkça yaşanmaktadır. Taraflar arasında arabuluculuk, tahkim gibi alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemlerinin tercih edilmemesi, davaların uzamasına ve iş ilişkilerinde güven kaybına neden olmaktadır.
Çözüm Yolu: Taraflar arasında oluşabilecek uyuşmazlıkların hızlı ve etkin çözüme kavuşturulması için arabuluculuk ve tahkim gibi yöntemlere sözleşmede yer verilmelidir. Bu sayede, uzun süren mahkeme süreçlerinin önüne geçilebilir.
İnşaat sözleşmeleri, inşaat projelerinin başarıyla tamamlanması için en temel araçtır. Bu nedenle inşaat sözleşmelerinin hazırlanması ve uygulanması aşamasında, alanında uzman avukatlardan hukuki danışmanlık alınması, risklerin minimize edilmesinde etkili bir yöntemdir. Tarafların, profesyonel hukuki danışmanlık desteğiyle hareket etmeleri, inşaat projelerinin yasal risklerini en aza düşürecek ve iş ilişkilerinde güven ortamı oluşturacaktır. Bu bağlamda Bursa Avukat ve Bursa Gayrimenkul Avukatı olarak Gayrimenkul ve İnşaat Hukukunun alanına giren tüm konularda uzman Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku Avukatı kadromuz ile Türker Hukuk Bürosu olarak hukuki destek ve danışmanlık hizmeti vermekteyiz.
Gayrimenkul Hukuku ve inşaat sözleşmesinden kaynaklanan davalarla ile ilgili sorularınızı Bursa Avukat ve Bursa Gayrimenkul Hukuku Avukatı olarak Türker Hukuk Bürosu’na sorabilirsiniz.
