Küreselleşmenin etkisiyle birlikte, ülkeler arası yatırım hareketliliği artmış ve bu durum gayrimenkul sektörüne de yansımıştır. Türkiye, stratejik konumu, doğal ve kültürel zenginlikleri ile yabancı yatırımcıların dikkatini çeken ülkelerin başında gelmektedir. Bu bağlamda, yabancıların Türkiye’de taşınmaz mal edinimi önemli bir hukuki ve ekonomik konu haline gelmiştir. Artık yabancı kişiler eskiden olduğu gibi sadece turizm amaçlı olarak değil kalıcı yatırımlarla da ülkemize gelmektedir. Bu yatırımların başında ise gayrimenkul edinimi gelmektedir. Bu yazımızda yabancıların Türkiye’de taşınmazın satın almalarının hukuki boyutunu kaleme aldık. Bursa Avukat ve Bursa Yabancılar Hukuku Avukatı olarak genel anlamda Yabancılar Hukukunun konusuna giren tüm alanlarda, özel anlamda ise yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinmeleri konusunda uzman Yabancılar Hukuku Avukatı kadrosu ile Türker Hukuk Bürosu olarak yanınızdayız.
Yabancı Kişiler Türkiye’de Taşınmaz Sahibi Olabilir mi?
Yabancıların Türkiye’den taşınmaz satın alıp alamayacakları konusu uygulamada sıklıkla sorulan sorular arasındadır. Bu konuyu aşağıda detaylı olarak inceledik. Ayrıntılı açıklamalarımıza geçmeden önce belirli sınırlar dahilinde yabancı kişilerin Türkiye’den gayrimenkul alabileceklerini söyleyebiliriz. Ancak her egemen ülke gibi Türkiye de yabancı kişilere taşınmaz almaları için sonsuz bir özgürlük vermemiştir.
Yabancı Kişilerin Türkiye’de Taşınmaz Satın Almalarının Şartları Nelerdir?
Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinimi 2644 sayılı Tapu Kanunu ve ilgili diğer mevzuatlar çerçevesinde düzenlenmektedir. 2012 yılında yapılan kanuni değişiklik ile ülkemizde taşınmaz alım satımı için daha önce aranan karşılıklılık şartının kaldırılmasından sonra yabancı kişilerin gayrimenkul edinimi daha da artmıştır.
Yabancı kişilerin Türkiyede taşınmaz satın almalarının önü açılmış ise de; bu özgürlük sonsuz ve sınırsız değildir. Yani her yabancı dilediği her yerde ve dilediği kadar taşınmaz satın alamamaktadır. Buna ilişkin sınırlar ve düzenlemeler 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. ve 36. maddelerinde hüküm altına alınmıştır. Şimdi bu düzenlemelere biraz daha yakından bakalım.
Konunun düzenlendiği Tapu Kanununun 35. Maddesi şu şekildedir:
Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz.
Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir.
Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ait harita ve koordinat değerleri bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde ve bu yerlere ait değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri değişikliklerin yapıldığı tarihten itibaren bir ay içinde Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgeleri ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri ise İçişleri Bakanlığınca aynı sürede Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir. Bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren bir yıl sonra bu fıkra uyarınca gönderilen belge ve bilgilere göre tapu işlemleri yürütülür.
Bu madde hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyenler ile bu maddenin birinci fıkrası kapsamındaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
Bu açıklamalar ışığında yabancıları Türkiye’de taşınmaz almalarının şartlarını şu şekilde özetleyebiliriz:
- Miktar Sınırı: Bir yabancı gerçek kişi, Türkiye genelinde en fazla 30 hektar taşınmaz edinebilir. Bu miktar Cumhurbaşkanlığı kararı ile iki katına çıkarılabilir.
- Askeri Yasak Bölgeler: Askeri güvenlik bölgeleri ve özel güvenlik alanlarında yabancıların taşınmaz edinmeleri kesinlikle yasaktır. Bu tür alanlarda taşınmaz edinimi için askeri makamların izni gereklidir.
- Amaç Şartı: Alınan taşınmaz, edinim amacına uygun kullanılmalıdır. Aksi durumda mülkiyet iptal edilebilir.
Yabancıların Taşınmaz Alım Süreçleri
Taşınmazı alacak yabancı kişi veya avukatı tapu sicil müdürlüğüne başvuru yapmalıdır. Bu başvuruda şu belgeler bulunmalıdır.
– 3 ay içinde SPK Lisanslı gayrimenkul Değerleme Şirketlerine hazırlatılmış değerleme raporu,
– Taşınmaz mülk ediniminde bulunacak kişinin pasaportu ya da kimlik belgesi,
– Taşınmazın tapu belgesi,
– Binalar için yaptırılması zorunlu deprem sigortası,
– Taşınmazın emlak beyan değeri belgesinin ilgili belediyeden temin edilmesi,
– Satıcının ve alıcının son 6 ay içerisinde çekilmiş fotoğrafı (satıcıya ait 1 adet, alıcıya ait 2 adet),
– Türkçe bilmeyen taraflar için yeminli tercüman ve iki tanık,
– Vekaletname yurtdışında düzenlenmişse onunla işlem yapabilmek için tercümesi ile birlikte vekaletnamenin aslı ya da onaylı örneği gerekmektedir.
Yabancı Kişilerin Taşınmaz Satın Alırken Dikkat Etmeleri Gereken Hususlar Nelerdir?
Türkiye’de taşınmaz satın almak isteyen yabancı uyruklu vatandaşların dikkat etmeleri gereken konular şunlardır:
– Satın alınmak istenen evin ipotek ya da haciz gibi satışa engel bir durumu olup olmadığı öğrenilmelidir. Bu bilgi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden alınabilmektedir.
– Güvenilirliğinden emin olunan bir avukat ile anlaşma yapılmalıdır.
– Gayrimenkul satışı ile ilgili taraflar arasında anlaşmazlık çıktığı takdirde Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir.
– Noter huzurunda satış vaadi sözleşmesi gerçekleştirilmesi, satış için yeterli değildir. Tapu müdürlüklerinde resmi işlemler gerçekleştirilmelidir.
– Ev satın alma işlemlerinde ödenmesi gereken tapu harcı, alıcı ve gayrimenkul sahibi tarafından ödenir.
Her ne kadar mevzuat açık olsa da, uygulamada bürokratik süreçlerin uzunluğu, askeri bölge tespitinde yaşanan belirsizlikler, yabancı dilden kaynaklı iletişim kazaları, noter işlemlerindeki hatalar ve dolandırıcılık ve sahtecilik riski gibi bazı zorluklar yaşanabilmektedir. Bu tarz sorunların aşılmasıda alanında uzman bir avukattan destek ve danışmanlık alınması çok faydalıdır. Bu bağlamda Bursa Avukat ve Bursa Yabancılar Avukatı olarak Yabancılar Hukukunun alanına giren tüm konularda uzman Yabancılar Hukuku Avukatı kadromuz ile Türker Hukuk Bürosu olarak hukuki destek ve danışmanlık hizmeti vermekteyiz.
Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinmeleri ile ilgili sorularınızı Bursa Avukat ve Bursa Yabancılar Hukuku Avukatı olarak Türker Hukuk Bürosu’na sorabilirsiniz.
