İmar Hukuku

İmar Hukuku

İmar hukuku; yerleşim alanlarının planlı gelişimini, arazi kullanımını, yapılaşma koşullarını ve yapıların ruhsatlandırılmasını düzenleyen kamu hukuku alanıdır. İmar planları, parselasyon işlemleri, yapı ruhsatları, yapı kullanma izin belgeleri, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar ve kentsel dönüşüm uygulamaları bu alanın temel konuları arasında yer almaktadır.

İmar işlemleri; mülkiyet hakkı, çevrenin korunması, şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararıyla doğrudan bağlantılıdır. Bu nedenle idare tarafından gerçekleştirilen imar uygulamalarının yetki, şekil, sebep, konu ve amaç yönlerinden hukuka uygun olması gerekir.

İmar hukukuna ilişkin temel düzenlemeler 3194 sayılı İmar Kanunu’nda yer almakla birlikte; belediye mevzuatı, kıyı mevzuatı, kültür ve tabiat varlıklarının korunmasına ilişkin düzenlemeler, çevre mevzuatı ve 6306 sayılı Kanun gibi farklı düzenlemelerin de somut olayın özelliklerine göre birlikte değerlendirilmesi gerekebilir.

Türker Hukuk Bürosu tarafından, imar hukuku kapsamında başlıca aşağıdaki konularda avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti sunulmaktadır.

İmar Para Cezaları

Ruhsatsız veya ruhsata, projeye ve ilgili mevzuata aykırı yapılaşmalar nedeniyle 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesi kapsamında idari para cezası uygulanabilir.

İmar para cezalarının hukuka uygunluğu değerlendirilirken;

• Yapı tatil tutanağının usulüne uygun düzenlenip düzenlenmediği,
• Aykırılığın niteliğinin ve ölçülerinin somut biçimde tespit edilip edilmediği,
• Yapı sınıfı ve grubunun doğru belirlenip belirlenmediği,
• Ceza hesabında kullanılan birimlerin doğruluğu,
• Artırım sebeplerinin somut olayda bulunup bulunmadığı,
• Yapıyı gerçekleştiren veya sorumlu olan kişinin tespit edilip edilmediği,
• Encümen kararının yetkili makam tarafından alınıp alınmadığı,
• Tebligat ve zamanaşımı koşulları

incelenir.

Türker Hukuk Bürosu tarafından, imar para cezalarına karşı yapılabilecek idari başvuruların değerlendirilmesi ve idare mahkemelerinde iptal davası açılması süreçleri takip edilmektedir.

Yapı Tatil Tutanağı ve Mühürleme İşlemleri

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olduğu değerlendirilen bir yapının durumu, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi kapsamında yapı tatil tutanağıyla tespit edilebilir. Yapının mühürlenerek inşaatın durdurulması da bu süreçte uygulanabilecek işlemler arasındadır.

Yapı tatil tutanağında aykırılığın açık, ölçülebilir ve denetlenebilir biçimde gösterilmesi; tutanağın yetkili teknik personel tarafından düzenlenmesi ve kanunda belirtilen bildirim usullerinin yerine getirilmesi gerekir.

Türker Hukuk Bürosu tarafından, yapı tatil tutanakları ile mühürleme ve inşaatın durdurulması işlemlerinin hukuka uygunluğunun incelenmesi ve bu işlemlere karşı başvuru yollarının takip edilmesine ilişkin hukuki hizmet sunulmaktadır.

Yıkım Kararları

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların kanunda öngörülen süre içinde ruhsata uygun hâle getirilmemesi ya da ruhsat alınmasının mümkün olmaması durumunda idare tarafından yıkım kararı verilebilir.

Yıkım kararının hukuka uygunluğu değerlendirilirken;

• Yapı tatil tutanağının usulüne uygunluğu,
• Yapı sahibine veya ilgili kişilere gerekli sürenin tanınıp tanınmadığı,
• Aykırılığın giderilip giderilemeyeceği,
• Yapının ruhsata bağlanma imkânı,
• Yıkım kararının doğru yapı ve kişi hakkında alınıp alınmadığı,
• Encümen kararının içeriği ve gerekçesi

dikkate alınır.

Türker Hukuk Bürosu tarafından, yıkım kararlarına karşı yürütmenin durdurulması talepli iptal davalarının hazırlanması ve yargılama süreçlerinin takip edilmesine ilişkin avukatlık hizmeti sunulmaktadır.

İmar Planlarına Karşı Açılan Davalar

Nazım imar planları ve uygulama imar planları, yerleşim alanlarının kullanım biçimini ve yapılaşma koşullarını belirleyen düzenleyici idari işlemlerdir.

İmar planları ile plan değişikliklerinin;

• Şehircilik ilkelerine,
• Planlama esaslarına,
• Kamu yararına,
• Üst ölçekli planlara,
• Kurum görüşlerine,
• Teknik ve sosyal altyapı gereksinimlerine

uygun olması gerekir.

İmar planları veya plan değişiklikleri nedeniyle taşınmazın kullanım biçimi, yapılaşma hakkı, ulaşım bağlantısı ya da kamusal alan durumu değişebilir.

Türker Hukuk Bürosu tarafından, imar planlarının ve plan değişikliklerinin incelenmesi, askı sürecinde itirazların hazırlanması ve gerekli hâllerde iptal davası açılması süreçleri takip edilmektedir.

Parselasyon İşlemleri

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında gerçekleştirilen arazi ve arsa düzenlemeleri, imar planına uygun parseller oluşturulmasını amaçlamaktadır.

Parselasyon işlemlerinde taşınmazlardan düzenleme ortaklık payı alınması, yeni parseller oluşturulması ve taşınmazların hak sahiplerine dağıtılması söz konusu olabilir.

Bu işlemlerin hukuka uygunluğu değerlendirilirken;

• Düzenleme sınırının belirlenmesi,
• Düzenleme ortaklık payı oranı,
• Tahsis edilen parselin konumu ve özellikleri,
• Mümkün olduğunca aynı yerden parsel verilmesi ilkesi,
• Kamu ortaklık payları,
• Dağıtım ve tahsis cetvelleri,
• İmar planına ve parselasyon tekniğine uygunluk

incelenir.

Türker Hukuk Bürosu tarafından, parselasyon işlemlerine karşı yapılacak itirazlar ile iptal ve tapu kayıtlarının düzeltilmesine ilişkin hukuki süreçler takip edilmektedir.

İfraz ve Tevhit İşlemleri

İfraz, bir taşınmazın birden fazla parsele ayrılması; tevhit ise birden fazla parselin birleştirilmesidir. Bu işlemlerin gerçekleştirilebilmesi için imar planı, parselasyon koşulları ve ilgili idari düzenlemelere uygunluk aranır.

İfraz veya tevhit başvurusunun reddedilmesi, işlemin koşula bağlanması veya yapılan işlemin taşınmaz malikinin haklarını etkilediğinin ileri sürülmesi hâlinde idari uyuşmazlık ortaya çıkabilir.

Türker Hukuk Bürosu tarafından, ifraz ve tevhit başvuruları ile bu başvurular hakkında verilen idari kararlara karşı başvuru ve dava süreçleri yürütülmektedir.

Yapı Ruhsatı İşlemleri

Yapı ruhsatı, bir yapının imar planı ve ilgili mevzuata uygun biçimde inşa edilebilmesi için yetkili idare tarafından verilen idari izindir.

Yapı ruhsatı başvurularında;

• Taşınmazın imar durumu,
• Mimari ve mühendislik projeleri,
• Yapılaşma koşulları,
• Parselin hukuki durumu,
• Kurum görüşleri,
• Başvuruda sunulan belgeler

değerlendirilir.

Yapı ruhsatı talebinin reddedilmesi, ruhsatın iptal edilmesi veya başvurunun cevaplandırılmaması hâlinde idari başvuru ve dava yollarına başvurulması mümkün olabilir.

Türker Hukuk Bürosu tarafından, yapı ruhsatı işlemlerinden kaynaklanan uyuşmazlıklara ilişkin hukuki süreçler takip edilmektedir.

Yapı Kullanma İzin Belgesi İşlemleri

Yapı kullanma izin belgesi, tamamlanan yapının ruhsatına ve eklerine uygun olduğunun idare tarafından tespit edilmesi sonucunda düzenlenmektedir.

Yapının ruhsat ve projeye aykırı olduğu, gerekli belgelerin sunulmadığı veya teknik koşulların sağlanmadığı gerekçesiyle yapı kullanma izin belgesi talebi reddedilebilir.

Türker Hukuk Bürosu tarafından, yapı kullanma izin belgesi başvurularının reddedilmesi veya sonuçlandırılmamasından kaynaklanan idari uyuşmazlıklara ilişkin hukuki hizmet sunulmaktadır.

İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu

Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesinde, yapı ruhsatı alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapılması ya da yaptırılmasıyla bağlantılı bazı fiiller suç olarak düzenlenmiştir.

İmar kirliliğine neden olma suçuna ilişkin ceza yargılamalarında;

• Yapının bina niteliğinde olup olmadığı,
• Ruhsatın bulunup bulunmadığı,
• Ruhsata aykırılığın kapsamı,
• Yapının bulunduğu yer,
• Sanığın yapı üzerindeki hukuki ve fiilî konumu,
• Fiilin işlendiği tarih,
• Yapının imar planına ve ruhsatına uygun hâle getirilip getirilmediği

gibi hususlar değerlendirilebilir.

Türker Hukuk Bürosu tarafından, imar kirliliğine neden olma suçuna ilişkin soruşturma ve kovuşturmalarda şüpheli veya sanık müdafiliği ile suçtan zarar gören kişilerin vekilliği kapsamında avukatlık hizmeti sunulmaktadır.

Kentsel Dönüşüm Uygulamaları

Riskli yapıların tespiti, yıktırılması ve yeniden yapılması süreçleri başta 6306 sayılı Kanun olmak üzere ilgili mevzuat kapsamında yürütülmektedir.

Kentsel dönüşüm süreçlerinde;

• Riskli yapı tespiti,
• Tespit raporlarına itiraz,
• Tapu siciline belirtme yapılması,
• Malikler tarafından karar alınması,
• Karara katılmayan maliklerin paylarının satışı,
• Tahliye ve yıkım işlemleri,
• Kira yardımı,
• Yükleniciyle yapılacak sözleşmeler,
• Yeniden yapım ve ruhsat işlemleri

gündeme gelebilir.

Türker Hukuk Bürosu tarafından, kentsel dönüşüm uygulamalarından kaynaklanan idari ve özel hukuk uyuşmazlıklarına ilişkin hukuki süreçler takip edilmektedir.

Yürütmenin Durdurulması Talepleri

İmar hukukuna ilişkin iptal davası açılması, dava konusu idari işlemin uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. İşlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararların ortaya çıkması koşullarının birlikte bulunması durumunda yürütmenin durdurulması talep edilebilir.

Yıkım, mühürleme, ruhsat iptali, imar planı ve parselasyon işlemleri bakımından yürütmenin durdurulması talebinin somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Türker Hukuk Bürosu tarafından, imar uyuşmazlıklarında yürütmenin durdurulması taleplerinin hazırlanması ve bu taleplere ilişkin yargısal süreçler takip edilmektedir.

Genel Değerlendirme

İmar hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda;

• Tapu kayıtları,
• İmar planları ve plan notları,
• İmar durumu belgeleri,
• Yapı ruhsatı ve projeler,
• Yapı tatil tutanakları,
• Encümen kararları,
• Teknik raporlar,
• Tebligat belgeleri,
• Taşınmazın ve yapının fiilî durumu

birlikte değerlendirilmelidir.

İmar işlemlerine karşı başvuru ve dava süreleri, işlemin niteliğine ve özel mevzuata göre değişebilir. İmar planlarının ilanı, encümen kararlarının tebliği ve yapı tatil tutanaklarının düzenlenmesi gibi işlemler dava süresinin belirlenmesi bakımından önem taşıyabilir.

Türker Hukuk Bürosu tarafından sunulan avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri, taşınmazın ve uyuşmazlığın somut özellikleri ile yürürlükteki mevzuat çerçevesinde yürütülmektedir.

Bu sayfada yer alan açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşımaktadır. Açıklamalar, belirli bir idari işlem veya uyuşmazlık bakımından hukuki görüş, yürütmenin durdurulması ya da davanın sonucu hakkında garanti veya taahhüt niteliğinde değildir.

İletişim Bilgileri

Türker Hukuk Bürosu

Adres: Demirtaşpaşa Mahallesi, Ankara Yolu Caddesi, No: 36, Tüze Plaza, Kat: 12, Daire: 42-43, Osmangazi / Bursa

Telefon: 0 533 250 49 13

E-posta: info@avukatmehmetturker.com