Kamulaştırma Bedeline İtiraz: Bedel Tespiti ve Tescil Davasında Malikin Hakları

Bursa’da son yıllarda yürütülen yol, raylı sistem, kavşak ve altyapı projeleri, birçok taşınmaz malikini kamulaştırma süreciyle karşı karşıya bıraktı. Anayasa, kamulaştırılan taşınmazın gerçek karşılığının peşin ödenmesini güvence altına alır. Ancak idarenin ilk teklif ettiği bedel çoğu zaman taşınmazın piyasa değerinin altında kalır. Bu yazıda kamulaştırma sürecinde malikin hangi aşamada ne yapabileceğini anlatıyoruz.

Süreç nasıl başlar?

Kamulaştırma, idarenin bir kamu yararı kararı almasıyla başlar. Ardından taşınmazın tapu kayıtları çıkarılır ve tapuya kamulaştırma şerhi konulur. İdare bünyesinde oluşturulan kıymet takdir komisyonu, taşınmazın tahmini bedelini belirler. Bu bedel malike bildirilmez; görüşmelerde idarenin pazarlık sınırını oluşturur.

Satın alma (uzlaşma) görüşmeleri

İdare önce taşınmazı satın alma usulüyle edinmeye çalışır. Malike, görüşmeye çağrıldığı bir davet gönderilir. Görüşmede bedel konusunda anlaşma sağlanırsa bir tutanak düzenlenir, malik tapuda devri yapar ve bedel kendisine ödenir. Bu şekilde yapılan anlaşma kesindir ve sonradan bedelin düşük olduğu ileri sürülerek dava açılamaz.

Bu nedenle görüşmeye gitmeden önce taşınmazın değerini bağımsız olarak araştırmak; benzer taşınmazların satış bedellerini, imar durumunu, yapılaşma hakkını ve varsa üzerindeki yapı ile ağaçların değerini belirlemek gerekir. Teklif edilen bedeli kabul etmek zorunda değilsiniz.

Anlaşma olmazsa: bedel tespiti ve tescil davası

Görüşmede anlaşma sağlanamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde bedelin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için dava açar. Mahkeme malike dava dilekçesini ve belgeleri tebliğ ederek kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası ya da maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabileceğini bildirir.

Duruşmada hâkim tarafları önce bedel konusunda uzlaşmaya davet eder. Uzlaşma olmazsa mahkeme, aralarında lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı ve konusunda uzman teknik bilirkişilerin bulunduğu bir bilirkişi kurulu ile birlikte taşınmazda keşif yapar. Bilirkişi raporuna taraflar itiraz edebilir; gerekirse yeni bir kuruldan rapor alınır.

Bedel nasıl belirlenir?

Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesi, bedelin belirlenmesinde dikkate alınacak ölçütleri sayar. Başlıcaları şunlardır:

• Taşınmazın cinsi, yüzölçümü ve değerini etkileyen tüm nitelikleri,
• Vergi beyanı ve resmî makamlarca yapılmış kıymet takdirleri,
• Arsalarda, kamulaştırma tarihinden önceki emsal satışlara göre satış değeri,
• Arazilerde, taşınmazın mevcut durumuna göre getirebileceği net gelirin kapitalizasyonu,
• Yapılarda, resmî birim fiyatlar, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı,
• Değere etkili diğer objektif ölçütler.

İmar planında kamulaştırmaya konu kullanım nedeniyle (örneğin yol veya park alanı olarak ayrılması) doğan değer düşüşü ya da projenin ileride yaratacağı değer artışı bedelin hesabında dikkate alınmaz. Bu nedenle değerlemede emsallerin doğru seçilmesi ve taşınmazın gerçek kullanım potansiyelinin ortaya konması belirleyicidir.

Kısmi kamulaştırma ve kalan kısmın değer kaybı

Taşınmazın yalnızca bir kısmı kamulaştırılıyorsa, kalan kısmın değerinde düşüş olabilir: parsel imar uygulamasına elverişsiz hâle gelebilir, yol cephesi kaybolabilir ya da şekli bozulabilir. Bu değer kaybı da bedele eklenir. Kalan kısım malik için kullanılamaz hâle geliyorsa, malikin talebi üzerine bu kısmın da kamulaştırılması istenebilir.

Karar ve bedelin ödenmesi

Mahkeme tespit ettiği bedelin, hak sahibi adına bir bankaya yatırılmasını ister. Bedel yatırıldıktan sonra mahkeme, taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin hak sahibine ödenmesine karar verir. Kararın tescile ilişkin kısmı kesindir; bedele ilişkin kısmına karşı ise taraflar kanun yoluna başvurabilir. Bedelin geç ödenmesi hâlinde uygulanacak faiz konusundaki kurallar Anayasa Mahkemesi kararlarıyla birkaç kez değiştiğinden, faiz talebinin dosyanın tarihine göre ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Kamulaştırma işlemine karşı iptal davası

Malik, yalnızca bedele değil kamulaştırma işleminin kendisine de itiraz edebilir: kamu yararı kararının bulunmaması, imar planına aykırılık ya da usul hataları gibi nedenlerle, kamulaştırma işleminin tebliğinden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Bu süre kaçırılırsa işlemin hukuka aykırılığı sonradan ileri sürülemez.

Acele kamulaştırma

Bazı projelerde idare, Cumhurbaşkanı kararıyla acele kamulaştırma yoluna gider. Bu durumda mahkeme kısa sürede bilirkişi aracılığıyla bir değer tespit eder ve bu değer yatırıldıktan sonra idareye taşınmaza el koyma izni verir. El koyma kararı, malikin gerçek bedel için dava sürecindeki haklarını ortadan kaldırmaz.

Sık sorulan sorular