Kirasını Ödemeyen Kiracının Tahliyesi: İcra Yolu, İki Haklı İhtar ve Tahliye Taahhüdü

Kira bedelinin düzenli ödenmemesi, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıkların başında gelir. Kanun, kiraya verene birden fazla yol tanır; ancak her yolun kendine özgü süreleri ve şekil şartları vardır. Yanlış yolun seçilmesi ya da bir sürenin kaçırılması aylar süren bir gecikmeye yol açabilir. Bu yazıda en sık kullanılan üç yolu karşılaştırıyoruz.

1. Tahliye talepli icra takibi

Kira bedeli ödenmediğinde kiraya veren, icra dairesinde kiralanan taşınmazın tahliyesi talepli bir takip başlatabilir. Bu takipte kiracıya gönderilen ödeme emri (uygulamada “örnek 13” olarak bilinir), ödenmeyen kira bedelinin otuz gün içinde ödenmesini, aksi hâlde taşınmazın tahliye edileceğini ihtar eder. Kiracı ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edebilir.

• Kiracı itiraz etmez ve otuz gün içinde ödemezse: Kiraya veren, icra mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini ister. Mahkeme yalnızca bu şartların varlığını inceler.
• Kiracı itiraz ederse: Kira sözleşmesi yazılıysa ya da kiracı kira ilişkisini kabul ediyorsa, kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi birlikte isteyebilir. Kira ilişkisi tartışmalıysa genel mahkemede itirazın iptali davası açılır.
• Kiracı otuz gün içinde öderse: Takip bu yönüyle sonuçsuz kalır; tahliye istenemez. Ancak ödenmeme nedeniyle gönderilen bu ödeme emri, aşağıda anlatılan “haklı ihtar” sayılabilir.

Bu yol, dava açmaya göre genellikle daha hızlı sonuç verir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı olmakla birlikte, icra takibi yoluyla tahliye bu şartın kapsamı dışındadır.

2. Konut ve çatılı iş yerinde 30 günlük süre ve fesih

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre kiracı muaccel olmuş kira bedelini ödemezse, kiraya veren yazılı olarak bir süre verir ve bu süre içinde ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilir ve sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. İcra takibindeki ödeme emri de bu ihtarın işlevini görür.

3. İki haklı ihtar

Kiracı kirayı geç ödemeyi alışkanlık hâline getirmişse, borcu her seferinde sonradan ödemesi tahliyeyi engellemez. Kanuna göre kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Dikkat edilmesi gereken noktalar şunlardır:

• İhtarlar aynı kira yılı içinde ve ayrı ayrı aylara ilişkin olmalıdır.
• İhtarın “haklı” olması için gönderildiği tarihte kiranın vadesinin geçmiş ve ödenmemiş olması gerekir; vadesinden önce ya da ödemeden sonra gönderilen ihtar haklı sayılmaz.
• İhtarlar noter aracılığıyla ya da icra takibi yoluyla yapılabilir; yazılı olmaları şarttır.
• Bir aylık dava süresi kira yılının bitiminden başlar ve hak düşürücüdür.

4. Yazılı tahliye taahhüdü

Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ve o tarihte boşaltmamışsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatarak ya da dava açarak tahliyeyi isteyebilir. Konut ve çatılı iş yerlerinde tahliye taahhüdünün geçerli olması için kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir; sözleşmeyle aynı anda imzalatılan tarihsiz ya da önceden tarihli taahhütler, kiracının baskı altında imzaladığı kabul edildiğinden geçersiz sayılır.

Hangi yol seçilmeli?

Kira bedeli birkaç aydır hiç ödenmiyorsa tahliye talepli icra takibi çoğu durumda en hızlı yoldur. Kiracı ödüyor ama sürekli geç ödüyorsa iki haklı ihtar yolu öne çıkar. Elinde usulüne uygun bir tahliye taahhüdü bulunan kiraya veren için ise taahhüde dayalı takip en kısa yoldur. Her durumda kira sözleşmesinin, ödeme kayıtlarının ve gönderilen ihtarların düzenli saklanması, ileride sürecin hızlı ilerlemesini sağlar.

Sık sorulan sorular