Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Hisseli Tapuda Paylaşım Nasıl Yapılır?

Bursa’da ve çevresinde pek çok taşınmaz, mirasla kuşaktan kuşağa geçerek onlarca paydaşı olan hisseli tapulara dönüşmüştür. Paydaşlar taşınmazın nasıl kullanılacağı, satılıp satılmayacağı ya da nasıl bölüneceği konusunda anlaşamadığında başvurulan yol ortaklığın giderilmesi, eski adıyla izale-i şuyu davasıdır. Bu yazıda davanın nasıl işlediğini ve paydaşları bekleyen sonuçları anlatıyoruz.

Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti

Bir taşınmazın birden fazla maliki varsa iki tür ortaklıktan söz edilir. Paylı mülkiyette her paydaşın tapuda belirli bir payı vardır (örneğin 1/4); paydaş kendi payını satabilir, payı üzerine ipotek kurdurabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise paylar belirli değildir; en tipik örneği, mirasçılar arasında miras paylaşılana kadar devam eden ortaklıktır. Her iki türde de paydaşlardan her biri, ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Dava açmadan önce

Ortaklığın giderilmesi için paydaşlar arasında anlaşma her zaman ilk tercihtir: taşınmaz birlikte satılabilir, paydaşlardan biri diğerlerinin paylarını satın alabilir ya da tapuda ifraz (bölme) yapılabilir. 1 Eylül 2023’ten bu yana ortaklığın giderilmesi davalarından önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; anlaşma sağlanamadığında dava yoluna gidilir.

Taşınmaz miras yoluyla geçmişse önce mirasçılık belgesi alınmalı ve mümkünse mirasçılar adına intikal yapılmalıdır. Paydaşlardan biri ölmüşse onun mirasçıları da davaya dâhil edilir.

Dava nerede ve kime karşı açılır?

Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Davacı dışındaki tüm paydaşlar davalı olarak gösterilmelidir; tek bir paydaşın bile davada yer almaması kararın verilmesini engeller. Paydaşlardan birinin adresi bilinmiyorsa adres araştırması ve gerekirse ilanen tebligat yapılır; bu da sürenin uzamasına yol açabilir.

Aynen taksim mi, satış mı?

Kanun önce aynen taksimi, yani taşınmazın fiziken bölünerek her paydaşa payı oranında bir parça verilmesini öngörür. Mahkeme bunun mümkün olup olmadığını keşif ve bilirkişi incelemesiyle araştırır. İmar mevzuatı, parselin büyüklüğü, tarım arazilerinde bölünmezlik sınırları ya da taşınmazın tek bir bina olması gibi nedenlerle aynen taksim çoğu zaman mümkün değildir. Kat mülkiyetine geçmiş bir binada her paydaşa bağımsız bölüm düşecek bir dağılım varsa bağımsız bölümler üzerinden taksim yapılabilir.

Aynen taksim mümkün değilse mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Satış, karar kesinleştikten sonra satış memurluğu ya da icra dairesi aracılığıyla açık artırmayla yapılır. Bütün paydaşlar kabul ederse artırma yalnızca paydaşlar arasında yapılabilir; aksi hâlde herkese açıktır. Satıştan elde edilen bedel, masraflar düşüldükten sonra paydaşlara tapudaki payları oranında dağıtılır.

Muhdesat: taşınmaz üzerindeki yapı ve ağaçlar

Paydaşlardan biri ortak taşınmaz üzerine kendi imkânlarıyla ev, depo ya da bağ yapmışsa veya ağaç dikmişse bunlara muhdesat denir. Muhdesatın kime ait olduğu, ortaklığın giderilmesi davasında ayrıca tespit edilmelidir; aksi hâlde satış bedeli tüm paydaşlara paylarına göre dağıtılır ve yapıyı yapan paydaş emeğinin karşılığını alamaz. Muhdesatın aidiyeti, paydaşlar arasında uyuşmazlık varsa ayrı bir tespit davasıyla da belirlenebilir; ortaklığın giderilmesi davası bu durumda bekletilebilir.

Masraflar ve süre

Davanın harç, keşif ve bilirkişi masrafları ile satış giderleri, kural olarak paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Dava değeri taşınmazın değerine göre belirlendiğinden harçlar da buna göre hesaplanır. Paydaş sayısı, tebligat sorunları ve muhdesat iddiaları davanın süresini doğrudan etkiler.

Payını satmak isteyen paydaş ve önalım hakkı

Ortaklığın giderilmesini beklemek istemeyen paydaş, payını üçüncü bir kişiye satabilir. Ancak paylı mülkiyette diğer paydaşların yasal önalım (şufa) hakkı vardır: satışın kendilerine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açarak satılan payı, alıcının ödediği bedel üzerinden kendileri alabilirler. Bu hak, paydaşların istenmeyen yabancılarla ortak hâle gelmesini önlemek için tanınmıştır.

Sık sorulan sorular