Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: Geçerlilik Şartları, Tapuya Şerh ve Tapu Tescil Davası

Konut ya da arsa satışlarında taraflar çoğu zaman tapu devrini hemen yapamaz: bina henüz inşaat hâlindedir, kat irtifakı kurulmamıştır, kredi onayı beklenmektedir ya da satıcının taşınmaz üzerindeki bir ipoteği kaldırması gerekir. Bu durumda alıcıyı koruyan sözleşme taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Ancak bu koruma, sözleşmenin şekline uygun yapılmasına ve doğru adımların zamanında atılmasına bağlıdır.

Satış vaadi sözleşmesi nedir?

Satış vaadi, tarafların ileride bir taşınmazın satış sözleşmesini yapmayı ve tapuda devri gerçekleştirmeyi üstlendikleri bir ön sözleşmedir. Sözleşme mülkiyeti kendiliğinden geçirmez; alıcıya, satıcıdan devri isteme hakkı verir. Satıcı devirden kaçınırsa bu hak mahkeme yoluyla zorla kullanılabilir.

Şekil şartı: noterde düzenleme

Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve Noterlik Kanunu uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter tarafından düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Taraflar arasında el yazısıyla ya da bilgisayar çıktısıyla imzalanan sözleşmeler, hatta noterde yalnızca imzası onaylanan sözleşmeler bu şekle uygun değildir ve satış vaadi olarak geçersizdir.

Geçersiz sözleşmeye dayanarak tapu devri istenemez. Bu durumda alıcı, ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir. Yargıtay, aradan uzun zaman geçmişse ödenen paranın yalnızca nominal değeriyle iadesini hakkaniyete aykırı bulmakta ve bedelin, ödeme tarihindeki değerin bugünkü karşılığına yaklaştırılmasını kabul etmektedir. Yine de bu yol, tapuyu almak isteyen alıcı için beklentiyi karşılamaz; bu yüzden sözleşmenin başından noterde yapılması gerekir.

Sözleşmede bulunması gerekenler

• Taşınmazın ada, parsel, blok, kat ve bağımsız bölüm numarası ile tapudaki niteliği; inşaat hâlindeki yapılarda proje ve kat irtifakı bilgileri.
• Satış bedeli, ödeme planı ve ödemelerin hangi hesaba yapılacağı.
• Devrin yapılacağı tarih ya da devrin bağlandığı koşul (iskânın alınması, kat irtifakının kurulması gibi).
• Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve şerhlerin kim tarafından ve ne zamana kadar kaldırılacağı.
• Gecikme hâlinde ödenecek cezai şart ve sözleşmeden dönme koşulları.
• Tapu harcı ve masrafların hangi tarafça ödeneceği.

Tapuya şerh neden önemlidir?

Satış vaadi sözleşmesi kural olarak yalnızca taraflar arasında hüküm doğurur. Satıcı taşınmazı başka birine satarsa ya da taşınmaza alacaklıları tarafından haciz konulursa, alıcının hakkı bu kişilere karşı zayıf kalır. Bunu önlemenin yolu, sözleşmenin noter aracılığıyla tapu kütüğüne şerh verilmesidir. Şerh edilen satış vaadi, sonradan taşınmaz üzerinde hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir.

Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre şerh, şerh tarihinden itibaren beş yıl süreyle etkilidir. Bu süre içinde devir yapılmazsa ya da dava açılmazsa şerhin üçüncü kişilere karşı koruması sona erer. Şerhin düşmesi sözleşmeyi ortadan kaldırmaz; ancak alıcı yeniden sıradan bir alacaklı konumuna gelir. Bu nedenle uzun soluklu projelerde sürenin takip edilmesi ve gerekirse beş yıl dolmadan dava açılması önemlidir.

Satıcı devirden kaçınırsa: tapu iptali ve tescil davası

Alıcı kendi edimini yerine getirmiş ya da yerine getirmeye hazır olduğunu göstermişse, satıcının devirden kaçınması hâlinde tapu iptali ve tescil davası açabilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Bedelin kalan kısmı varsa mahkeme, tescile hükmederken bu tutarın depo edilmesini isteyebilir.

Bu talep, kural olarak on yıllık zamanaşımına tabidir. Ancak Yargıtay, alıcıya taşınmazın zilyetliği teslim edilmişse, yani alıcı taşınmazda oturuyor ya da onu kullanıyorsa, satıcının zamanaşımını ileri sürmesini dürüstlük kuralına aykırı bulmaktadır. Zilyetliği alınmamış taşınmazlarda ise sürenin kaçırılmaması gerekir.

Kat karşılığı inşaatta daire alıcısının durumu

Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yapılan binalarda müteahhit, kendisine düşecek daireleri inşaat sürerken satış vaadiyle satabilir. Bu alıcıların korunması, büyük ölçüde müteahhidin arsa sahiplerine karşı edimini yerine getirme oranına bağlıdır. Müteahhit inşaatı yarıda bırakırsa, arsa sahipleri sözleşmeden dönebilir ve daire alıcıları tapuyu alamayabilir. Yargıtay bu durumlarda, inşaatın tamamlanma oranını ve müteahhide düşen payı dikkate alarak alıcıların taleplerini değerlendirmektedir.

Bu nedenle inşaat hâlindeki bir daireyi satın almadan önce kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içeriğinin, müteahhide tapu devri yapılıp yapılmadığının ve inşaatın fiilî durumunun incelenmesi; satış vaadinin de mutlaka tapuya şerh ettirilmesi önerilir.

Sık sorulan sorular