Kira Tespit Davası ve Kira Artış Oranı: TÜFE Sınırı, Beş Yıllık Kural, Emsal Kira ve Arabuluculuk

Kira bedelleri, hem kiraya veren hem de kiracı açısından en sık uyuşmazlık konusu olan meselelerin başında gelir. Kiraya veren, mülkünün getirisinin piyasanın gerisinde kaldığını düşünürken; kiracı, yasal sınırın üzerinde artış talepleriyle karşılaşabilir. Türk Borçlar Kanunu bu dengeyi iki temel kuralla kurar: Yenilenen kira dönemlerinde artış TÜFE’nin on iki aylık ortalaması ile sınırlıdır; ancak beş yılı dolduran sözleşmelerde kira bedeli hâkim tarafından emsallere göre yeniden belirlenebilir. Bu rehberde kira artışının yasal sınırlarını, kira tespit davasının ne zaman ve nasıl açılacağını, mahkemenin kira bedelini nasıl belirlediğini ve kararın sonuçlarını açıklıyoruz.

Hangi kiralar kapsamdadır?

Bu yazıda anlatılan kurallar, Türk Borçlar Kanunu’nun 339 ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır. Arsa, tarla veya açık otopark gibi çatısız taşınmazların kiraları, ürün kirası ve nitelikleri gereği kısa süreli kullanıma özgülenen taşınmazlar bu özel kuralların dışındadır; bunlarda kira bedeli kural olarak sözleşme serbestisine göre belirlenir.

Yenilenen dönemlerde kira artışının sınırı

TBK m.344/1’e göre taraflarca yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından her ay ilan edilir ve kira yılının başladığı aydan önceki ayın verisi esas alınır.

Uygulamada şu noktalar önemlidir:

• Sözleşmede “her yıl yüzde 50 artış yapılır” gibi bir hüküm bulunsa bile, artış TÜFE on iki aylık ortalamasını aşıyorsa aşan kısım geçersizdir.
• Taraflar daha düşük bir artış oranı kararlaştırabilir; bu durumda sözleşmedeki düşük oran uygulanır.
• Sözleşmede artışa ilişkin hiçbir hüküm yoksa, kiraya veren tek taraflı olarak artış yapamaz; ancak kira tespit davası açarak artış talep edebilir. Bu durumda da hâkim, TÜFE sınırını aşmamak üzere hakkaniyete göre karar verir.
• 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında konut kiralarında uygulanan yüzde 25 sınırı sona ermiştir; bugün geçerli olan sınır TÜFE on iki aylık ortalamasıdır.

Kira artış oranını kira yılınızın başladığı aya göre hızlıca görmek için sitemizdeki kira artışı hesaplama aracından yararlanabilirsiniz.

Beş yıllık kural: emsal kiraya göre belirleme

TBK m.344/3, uzun süredir aynı bedelle devam eden kiralarda piyasa koşullarıyla oluşan farkı gidermek için özel bir kural öngörür. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yıllık dönem sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından şu ölçütler gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir:

1. TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
2. Kiralananın durumu (konumu, yaşı, büyüklüğü, kullanım amacı, yapılan iyileştirmeler),
3. Emsal kira bedelleri (aynı bölgedeki benzer taşınmazların güncel kiraları).

Bu yolla belirlenen yeni kira bedeli, izleyen yıllarda tekrar TÜFE sınırı içinde artırılır. Beş yıllık sürenin hesabında sözleşmenin ilk başlangıç tarihi esas alınır; ara dönemlerde kira bedelinin artırılmış olması bu süreyi kesmez.

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıl geçtikten sonra ise bedel, yukarıdaki ölçütlere göre hâkim tarafından belirlenebilir.

Kira tespit davasını kim açabilir?

Kira tespit davası çoğunlukla kiraya veren tarafından, kira bedelinin artırılması amacıyla açılır. Ancak kanun bu davayı yalnızca kiraya verene tanımamıştır; kiracı da kira bedelinin piyasa koşullarının belirgin biçimde üzerinde olduğunu ileri sürerek tespit isteyebilir. Kiralanan birden fazla kişiye aitse, paydaşlar arasında yetki ve temsil konusu ayrıca değerlendirilmelidir.

Dava ne zaman açılmalı? Otuz gün kuralı

TBK m.345’e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak kararın hangi dönemden itibaren geçerli olacağı, davanın açıldığı tarihe bağlıdır:

• Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılırsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
• Kiraya veren, yeni dönem başlamadan en az otuz gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmuşsa, davanın yeni kira döneminin sonuna kadar açılması yeterlidir; karar yine yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
• Kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davalarda belirlenecek bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Bu koşullar yoksa, belirlenen kira bedeli ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Bu nedenle kiraya verenin, kira döneminin bitmesine en az otuz gün kala yazılı bildirimini yapması (genellikle noter ihtarnamesi ile) ve arabuluculuk sürecini zamanında başlatması büyük önem taşır.

Dava şartı arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonucunda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda (icra takibiyle tahliye talepleri hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kira tespit davası da bu kapsamdadır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.

Arabuluculuk görüşmeleri kural olarak üç hafta içinde tamamlanır, gerektiğinde bir hafta uzatılabilir. Taraflar yeni kira bedeli üzerinde uzlaşırsa imzalanan anlaşma belgesi bağlayıcıdır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılır. Arabuluculuk görüşmeleri birkaç hafta sürebildiğinden, otuz gün kuralı bakımından en güvenli yol, yeni kira döneminden en az otuz gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmaktır; bu durumda dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir.

Görevli ve yetkili mahkeme

Kira ilişkisinden doğan bütün davalar gibi kira tespit davası da, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesidir; sözleşmenin ifa yeri olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde de dava açılabilir. Bursa’daki bir taşınmaz için çoğu zaman Bursa sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir.

Mahkeme kira bedelini nasıl belirler?

Dava açıldıktan sonra mahkeme genellikle keşif yapar ve gayrimenkul değerleme konusunda bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi:

• Taşınmazın konumunu, büyüklüğünü, kat ve cephe durumunu, yapı yaşını ve kullanım amacını tespit eder,
• Aynı bölgedeki benzer taşınmazların kira sözleşmelerini emsal olarak inceler; taraflar da kendi emsal sözleşmelerini dosyaya sunabilir,
• Emsallerle dava konusu taşınmazı karşılaştırarak, artış ve azalış gerektiren unsurları gerekçeli biçimde değerlendirir.

Yargıtay uygulamasında, beş yıllık kural kapsamında belirlenen bedelde “hakkaniyet indirimi” yapılması gerektiği kabul edilir. Bunun nedeni, yeni kiraya verilen bir taşınmaz için belirlenen serbest piyasa bedeli ile uzun süredir kiracı olan bir kişinin kira ilişkisi arasındaki farkın gözetilmesidir. İndirimin oranı somut olayın özelliklerine göre mahkemece belirlenir.

TÜFE sınırının uygulandığı (beş yıl dolmamış) dönemlerde ise hâkim, TÜFE on iki aylık ortalamasını aşmamak üzere ve kiralananın durumunu da gözeterek bir bedel belirler.

Kararın sonuçları ve fark kiralar

Kira tespit kararı, niteliği gereği kesinleşmeden icraya konulamaz. Karar kesinleştikten sonra, belirlenen bedel ile kiracının ödediği bedel arasındaki fark kira alacakları talep edilebilir. Kiracı bu farkları ödemezse kiraya veren icra takibi başlatabilir ve kira borcunun ödenmemesine dayalı tahliye yollarını (ihtarlı icra takibi veya iki haklı ihtar) koşulları varsa kullanabilir.

Mahkemenin belirlediği bedel, sonraki yıllarda kira artışının temelini oluşturur; bir sonraki beş yıllık dönem dolana kadar artışlar yine TÜFE sınırı içinde yapılır.

Dava giderleri

Kira tespit davasında harç, kural olarak talep edilen yeni kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki yıllık fark üzerinden hesaplanır. Bilirkişi ve keşif giderleri de davacı tarafından peşin olarak yatırılır ve yargılama sonunda haklılık oranına göre taraflar arasında paylaştırılır.

Sık yapılan hatalar

• Sözleşmedeki yüksek artış oranının geçerli olduğunu sanarak TÜFE sınırını aşan bedel talep etmek veya ödemek,
• Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açmak,
• Yeni kira döneminden en az otuz gün önce yazılı bildirim yapmamak ve kararın bir yıl gecikmesine yol açmak,
• Beş yıllık sürenin hesabında ilk sözleşme tarihini değil, son yenileme tarihini esas almak,
• Bilirkişi raporundaki emsallerin gerçekten benzer nitelikte olup olmadığını denetlememek.

Sıkça sorulan sorular

Kiracı yasal oranın üzerindeki artışı ödemek zorunda mı?

Hayır. Yenilenen kira dönemlerinde TÜFE on iki aylık ortalamasını aşan artış anlaşmaları, aşan kısım bakımından geçersizdir. Ancak sözleşme beş yılı doldurmuşsa kiraya veren, kira tespit davası açarak emsallere göre yeni bir bedel belirlenmesini isteyebilir.

Kira tespit davası kiracının tahliyesi sonucunu doğurur mu?

Hayır. Kira tespit davası yalnızca kira bedelini belirler, kira ilişkisini sona erdirmez. Tahliye, kanunda sayılan ayrı sebeplere ve ayrı davalara bağlıdır.

Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Açılabilir; ancak bu durumda hâkim, TÜFE on iki aylık ortalamasını aşmayan bir bedel belirleyebilir. Özellikle sözleşmede artış hükmü bulunmayan hâllerde bu yol kullanılır.

Arabuluculukta anlaşılırsa yeni sözleşme yapmak gerekir mi?

Arabuluculuk anlaşma belgesi tarafları bağlar ve yeni kira bedelini belirler. Ayrıca yeni bir kira sözleşmesi yapılması zorunlu değildir; ancak tarafların açıklık için sözleşme eki düzenlemesi mümkündür.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kira bedeline ilişkin süreler ve arabuluculuk şartı kararın geçerlilik tarihini doğrudan etkilediğinden, somut sözleşmenin bir hukukçu tarafından incelenmesi yararlı olur. Güncel TÜFE oranları TÜİK tarafından her ay ilan edilir.